一线城市2026年商品住宅供地计划全线收缩 业内：预判未来两年内仍将维持低位

每经记者｜陈荣浩    每经编辑｜魏官红    

随着上海市规划和自然资源局公布2026年土地供应计划，四大一线城市2026年供地计划已全部发布完毕。

从1月20日北京率先官宣，到广州、深圳、上海的相关计划陆续出炉，四城供地计划集中在今年一季度发布，整体调控基调一致。

《每日经济新闻》记者梳理发现，“减量提质、存量盘活、保障产业与民生、严控商品住宅增量”，已成为一线城市共同的供地主线。另外，四大一线城市供地总量全线收缩，其中，商品住宅用地缩减最为突出，是本轮供地收缩的核心领域。

4月8日上午，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向记者分析，一季度地方政府供地节奏延续“缩量提质”导向，全国300城住宅用地成交规划建筑面积、土地出让金同比均有所下滑。

据中指研究院数据，2026年一季度，300城住宅用地成交6274万平方米，同比下降23.5%；土地出让金2350亿元，同比下降42.4%。平均溢价率4.9%，除广州、上海、杭州等城市核心地块拍出较高溢价外，多数城市土拍情绪仍偏平淡，市场分化态势持续。

商品住宅用地大幅缩量

北京是四城中最早公布供地计划的城市，1月20日，《北京市2026年度建设用地供应计划》公布。

根据计划，2026年北京预期建设用地供应规模为3040公顷至3540公顷，较2025年的3165公顷至3665公顷小幅缩减，北京已连续多年压缩供地总量。其中，2026年住宅用地计划供应750公顷至790公顷，同比下降约21%；商品住宅用地为200公顷至240公顷，2025年为240公顷至300公顷，缩量特征明显。

同时，北京首次单列城市更新用地指标，存量用地占比不低于65%，凸显“存量盘活”的核心思路。

按中值粗略计算，上海商品住宅用地降幅在四大一线城市中最为显著，降幅达23.3%。计划显示，上海2026年建设用地供应规模为1140公顷至1500公顷，中值1320公顷，同比下降约9.9%。其中，商品住宅用地计划供应275公顷至385公顷（2025年为375公顷至485公顷），中值同比降幅约23.3%，并明确存量用地占比不低于70%。中心城区杨浦、徐汇等核心区域供地大幅缩量，供地重心逐步向五大新城等近郊区域转移。

深圳居住用地与商品住宅用地供应缩量态势尤为显著。2月24日发布的计划显示，深圳2026年建设用地供应总量1068公顷，较2025年的1060公顷基本持平。其中，居住用地计划供应90公顷，较2025年的100公顷同比降幅10%。

细分来看，深圳2026年供应商品住宅用地55公顷，较2025年的60公顷小幅缩减，创近年计划供应新低。

广州供地调整呈现“核心区缩量、外围放量”的特征。3月13日发布的《2026年广州经营性用地供地蓝皮书》显示，2026年广州经营性用地供地1320公顷，共收录326宗用地，较2025年小幅增长约15.8%。

图片来源：广州市规划和自然资源局

其中，居住用地119宗，占比36%，较2025年131宗同比有所减少。天河、海珠等核心区域地块数量与面积双双缩减，白云、花都、番禺等区域成为供地主力（南沙供地偏少），整体以“控增量、去库存”为导向，优质地块集中有序供应。

“预计未来两年内一线城市供地规模仍将维持低位。”同策研究院联席院长宋红卫向记者分析，一线城市供地缩量主要受两方面因素驱动：一是楼市逐步进入存量市场，二手房交易占主导，新房以中高端改善型需求为主，整体新增需求有所回落；二是供地逻辑转向“人房地钱”联动、以需定供，一线城市人口流入节奏放缓，供地规模随之相应收缩。

用地结构重构：向产业、保障房倾斜

在供地总量收缩的同时，四大一线城市用地结构出现根本性调整，打破以往“重商品住宅、轻产业民生”的格局，形成“产业用地优先、保障房只增不减、商品宅地严控”的新格局。

广州、深圳均将新质生产力空间保障放在土地供给首位，深圳明确产业用地“市场导向、不设上限”的原则，广州则全力保障。北京在计划中明确提升产业用地保障力度，产业用地规模小幅增加，优先保障重点产业项目落地；上海坚持优先供应先进产业用地，产业用地占比居四城前列，以土地供给推动产业转型升级。

广州产业用地保障力度突出，经营性用地中商服与工业用地合计占比57%，商服用地占比46%，为经营性用地中占比最高的类型，重点保障产业、科创类项目用地需求。

深圳优先保障产业用地，同时严控新增商办用地，鼓励商办用地功能转换，推动土地资源向实体经济与重点产业倾斜。

与产业地同步强化的，是保障性住房用地持续加码。四城均明确保障房用地只增不减，推动“住有所居”向“住有优居”升级。

北京2026年保障房用地计划供应350公顷，供应规模保持稳定，且大幅超过商品住宅用地供应上限，优先布局在轨道站点、就业集中区域，切实保障刚需群体住房需求。

上海保障房用地略有下调，保租房用地亦有所下调，计划供应保障性住房用地70公顷至105公顷、保障性租赁住房用地30公顷至55公顷，并表示将持续加大租赁住房供给。广州单列保障性住房用地，持续加大供应力度，结合城中村改造配建保障房，实现保障房供给与城市更新有机衔接。深圳2026年保障房用地35公顷，占居住用地比例接近39%。

宋红卫表示，一线城市用地结构调整，一定程度上受到近年房地产相关调控政策的引导。城市开发正从“开发地块”向“经营资源”转变，鼓励将文化、生态等资源打包整体运营，提升土地综合价值。

“供地模式与结构变化将对市场产生深远影响。以需定供有助于缓解新增库存压力，有利于房地产市场平稳修复。”宋红卫提到，未来新增供地将更集中于核心区域且以小型地块为主，叠加历史风貌保护等要求，开发难度与成本将进一步提高；同时在“好房子”政策导向下，房企需在提升产品品质的同时适配市场购买力，对开发运营能力提出更高要求。

封面图片来源：每经媒资库