热点城市密集出台楼市新政：精准支持刚性改善性需求，高品质供给导向更清晰

每经记者｜包晶晶    每经编辑｜杜宇    

这几天，深圳、广州、天津等重点城市密集出台楼市优化政策，积极响应4月28日政治局会议释放的“努力稳定房地产市场”信号。

如深圳“定向松绑”核心区限购；广州“穗八条”畅通一二手住房置换链条；天津则聚焦存量盘活，持续促进住房消费。

此外，长沙、温州、珠海、济南、青岛等城市也在4月下旬密集出台楼市新政，其中公积金政策成为各地支持住房消费的关键抓手。据中指研究院监测，2026年一季度，全国已有超过100个市（县）出台房地产相关政策约160条。

上海易居房地产研究院副院长严跃进通过微信对《每日经济新闻》记者（下称“每经记者”）表示，“‘五一’假期前重点城市政策响应速度明显加快，密集出台且方向明确，这是对‘努力稳定房地产市场’的积极回应。一方面，要肯定楼市总体企稳的判断；另一方面，也要看到当前复苏仍呈‘点状’特征，企稳基础偏薄弱。”

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向精准支持刚性改善性需求升级

5月1日开始，持有有效深圳经济特区居住证的非本市户籍居民家庭，可在福田区、南山区和宝安区新安街道范围内购买1套商品住房，以满足其在深住房需求。

广州新政“精准释放需求”的动作更为明显，如鼓励有条件的区在土地出让时，推出“预售阶段确定学位，网签后即可入学”“港澳居民按揭和资金结算便利，支持住房公积金跨境人民币结算”等措施。

天津也通过向各类人才、新市民、青年人、应届大学毕业生等群体发放购房补贴或租房补贴的形式，逐步解决相关群体阶段性住房困难。

同时，广州、深圳大幅提升公积金贷款额度上限，为释放需求提供了配套支撑。“穗八条”规定，一人申请公积金贷款最高额度调整至100万元，两人及以上共同申请最高200万元。符合多子女家庭、购买高品质“好房子”等相关条件的，叠加测算最高贷款额度可达360万元。在领先其他一线城市的基础上，广州还放宽存量商业贷款转公积金贷款条件，允许转为组合贷款，实质性地降低月供压力。

广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉在接受每经记者书面采访时强调，“这些举措都是结合居民购房需求实现过程中出现的新情况、存在的痛点和堵点等，有针对性地提出解决措施，体现了政策及时响应市场诉求并进行精细化设计”。

高品质供给导向更清晰

每经记者注意到，本轮密集出台的新政不仅限于短期需求刺激，更有中长期供给侧改革、存量盘活的考量。

广州明确“以需定供”、试点现房销售等制度性安排，并提出深入贯彻落实国家“好房子、好小区、好社区、好城区”的建设工作要求，系统打造“四好”示范项目；天津提出稳步提高住房设计、材料、建造、设备以及无障碍、适老化、智能化等标准，加大新技术、新材料、新产品推广力度，有序推进“好房子”建设。

高品质新增供应之外，天津新政大量篇幅聚焦存量商品房收购和存量土地盘活，例如要求积极盘活存量商品房、加快盘活存量土地、加大金融支持收购盘活力度、支持租赁住房运营等。

中指研究院天津分院副总经理赵玉国分析，“天津收储存量商品房，一是有利于加快保障性住房供给，更好满足工薪收入群体的住房需求，促进房产资源合理配置；二是有利于市场库存的去化，缓解开发企业资金压力，去库存效果最为直接”。

据赵玉国介绍，2025年3月天津多个区发布“第一批政府专项债收储存量用地”的相关公告，截至2026年4月底，和平区、津南区、滨海新区已陆续发布“2026年第一批用于土地储备的地方政府专项债券收回收购存量闲置土地价格的公示”。随着新政出台，预计天津市整体收地节奏将进一步加快，有助于更好改善房地产市场供求关系。

“畅通置换链条”成多地政策核心

无论是广州突破性的房票“跨区使用、全市通用”，天津实施卖旧买新退税政策并加强二手房市场和中介机构监管，还是深圳精准释放核心区域购买力，都共同构成了政策的另一个重要核心：打通置换链条。

 “2025年，天津二手房成交套数占全市住宅总成交量的比例已达70%。二手房作为一、二手住房置换链条中的关键环节，其运行状况对市场整体走势具有重要影响。因此，加强二手房市场监管，对于稳定市场预期、促进新房市场成交具有积极作用。”赵玉国指出。

值得注意的是，广州新政明确，将房票安置适用范围拓展至商业用房、办公用房等符合条件的多种形态物业，并突破性落实房票“跨区使用、全市通用”，还将探索“一二手联动使用”。这意味着，更多征收户可凭房票选择不同类型物业，满足多样化安置需求；同时打破以往房票只能在特定区域、特定房源使用的限制，让房票更具实用性和灵活性。

对于打通置换链条的市场背景，李宇嘉分析指出，广州和深圳市场结构性问题较为突出。其中，深圳二手房挂牌量高企，业主“套现”离场现象突出；成交结构两极分化，且存在新房和二手房争夺改善型客户的情况，导致深圳卖旧买新、卖小买大的循环难以顺畅流转。

同样的问题也存在于广州市场。不仅如此，广州还呈现“点状回暖”态势：中心区少数楼盘依托新规及综合性价比去化表现较好，但多数片区存在房源同质化供给、供应过剩问题，近郊及远郊楼盘去化压力尤为突出。

李宇嘉以广州举例，新房和二手房单套均价分别为332万元和249万元，交易税负分别约2.5万元—3.3万元、3.75万元—5万元。新政设置的3万元卖旧买新补贴，可覆盖大部分交易税费，这也是置换环节的最大显性成本。若后续进一步降低卖旧买新涉及的中介费、贷款利率等成本，卖旧买新的置换循环有望进一步加速。

对于新政后能否迎来“红五月”，李宇嘉认为，广州、深圳当前市场回稳基础仍需夯实。5月市场成交大概率惯性回落，叠加“五一”小长假居民出行热度较高，将分流购房客流、影响楼市交易量。其中深圳尤为关键，若5月二手房挂牌量未大幅攀升，挂牌价与议价空间保持平稳、维持当前低位或小幅下行，意味着市场企稳预期和购房者心态得以稳固。交易端来看，三四月二手房成交活跃度较高，将带动5月改善型需求维持一定市场热度。

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